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旅游项目投资系统(青云崖旅游项目投资方)插图

旅游项目开发建设有什么样的一些流程?

研究旅游项目开发的模式与流程,是为了从一开始,就较好的把握项目的核心。根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,绿维创景把旅游项目开发建设过程划分为三阶段(开工准备阶段、工程建设阶段和开业运营阶段)、五期(投资决策与合同签定期、管理架构与运营策划期、开工准备与政府审批期、资金运营与建设工程期和开业准备与运营期)。

1、投资决策:投资决策的过程,最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前,可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。

2、合同签定:旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心,其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同,并要求政府负责配套设施建设(特别是交通、水电等),是非常需要经验和技术的。合同签订的同时,需划定红线,确定项目的开发用地和建设用地。

3、架构管理:合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运营的管理构架与管理制度。开发管理,应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。前期工作部:负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容:委托旅游投资顾问公司进行市场调研;委托旅游产品策划机构进行产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部:以项目经理为首的工程管部,负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作,保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部:负责景区开业营销策划,办理开业手续,落实景区运营必备的人、财、物,提高景区的经济收益和社会影响力。

4、产品策划(项目设计)及项目运营策划:项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运营的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运营模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司,提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运营计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。

5、规划、设计:产品策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制《旅游总体发展规划》,或者直接编制控制性详细规划,应该包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。同时对一期工程,应该进行景观设计及建筑设计。规划、设计基本程序:勘察-规划-设计方案-初步设计-施工图设计。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行建筑设计。

6、政府审批事项办理推进:通过政府的各项审批非常重要。其中,发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;规划委批准;土地规划审批;建设土地的招、拍、挂与征用;合同中政府承诺的落实;施工图的审查;建设准备与报建批复等等,十分繁杂。

7、资金运营与招商引资:项目建设资金不能全部靠企业自有资金,应积极进行融资和招商引资,用少量种子资金起动项目,利用项目融入建设资金。

8、建设准备与工程建设:以项目经理为首协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。项目工程结束后,项目法人要组织验收工作。

9、开业运营:项目完成工程建设,与开业运行,还有较大的差距;开业需要人财物齐备,并且还要有切实可行的营销方案。景区开业需全面配置大量的服务人员,包括导游(讲解员),技术维护,环卫人员,保安,营销人员等等,需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统(厕所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等,这许多属于软件建设,必须通过规则、流程、培训等管理工作,才能到位运行。要达到一炮打响的目标,是开业营销的重点;需要建立营销队伍是基础,理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等。旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点,可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。

为什么说旅游投资是一项复杂性,风险极高的投资

旅游投资风险是指一项旅游投资所取得的结果和原来预期的结果的差异性。对大多数投资活动来说,都存在风险问题,只是风险的程度不同而已。如果一个投资方案只有一个确定性结果,就称这种投资为确定性投资。确定性投资一般没有什么风险。但是,旅游企业投资所涉及的问题都具有长期性,这些问题关系到未来旅游产品的需求、价格、成本等因素,而这些因素都具有不确定性,某一因素的变化往往会引起投资效果的变化,甚至某些投资项目在投资决策时认为是可行的方案,在实施后由于某些因素的变化而导致其结果发生变化。另外,旅游业具有很强的依赖性、关联性、敏感性和脆弱性,社会的、自然的、经济的、政治的因素都可能对旅游产生一定的影响。可以说,任何一项旅游投资决策都会有风险。因此,在旅游项目建设中引入风险管理,全面分析各种风险因素,采取有效措施来预防、降低、化解风险,对促进我国旅游业稳定、健康、持续、快速发展具有重大意义。

旅游投资风险可分为系统风险和非系统风险。系统风险又称市场风险,来自于宏观环境因素,如政治、经济、金融、自然风险等,是投资者无法回避的风险,也具有不确定性,但在具体的项目投资中要尽可能地估计可能发生的系统风险,以避免或者防范可能因此而造成的损失;非系统风险又称企业风险,来自于对旅游投资项目产生影响的特定因素,如设计、施工、管理等一系列与企业直接有关的意外事故所引起的风险,是投资者可以预见和控制的风险,因此,需要投资者在投资之前和过程中重点识别、防范和化解。

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旅游投资策划与项目评价有哪些需要重视的?

当然需要画设计图。旅游规划分总规、控规、修规,每种规划包括文字内容和图件,各自要求的图纸比例、详细情况都有差异,逐级深入。基本都有区位图、资源分析图、功能布局图、项目设计图、旅游交通图、水电基础设施图、分期建设图等,修规还需要景观效果图。薪水一般分基本工资和项目提成。看个人能力而定,几千月薪都说不准的。呵呵,不过基本都是千位级的吧。具体可查看公司网站浙江省旅游规划设计研究院

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