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房地产项目投资系统(房地产项目投资测算)插图

房地产开发前期手续流程有哪些?

房地产开发流程项目开发操作流程x0dx0ax0dx0a选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书x0dx0a↓x0dx0a向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书x0dx0a↓x0dx0a向计委申报立项报告x0dx0a↓x0dx0a计委函至规划局x0dx0a↓x0dx0a规划局会签返计委x0dx0a↓x0dx0a计委下文同意立项并要求可行研究,此文经建委开发办会签x0dx0a↓x0dx0a运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算,编制可研报告x0dx0a计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告x0dx0a↓x0dx0a对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作x0dx0a↓x0dx0a据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知x0dx0a↓x0dx0a规划局法征地意见函x0dx0a↓x0dx0a到土地管理部门及土地使用部门征求意见x0dx0a┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓x0dx0a新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科x0dx0a结果报市房地局结果报市房管局x0dx0a┗━━━━━┳━━━━━━┛x0dx0a市政府下文批地x0dx0a↓x0dx0a┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓x0dx0a画桩位给钉桩条件,测绘院  规划局办理建设用地规划  据此到地政部门办理x0dx0a钉桩,成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价x0dx0a││x0dx0a申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得x0dx0a│土地使用证x0dx0a按规划设计条件征询意│x0dx0a见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房x0dx0a││x0dx0a规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证x0dx0a││x0dx0a委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置x0dx0a││x0dx0a到规划局领设计方案送审书场地三通一平,领取房地产开发手册x0dx0a││x0dx0a规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证x0dx0a│2.了解线路情况与供电局运行班协商x0dx0a修改后送首规委审图改造、移线方案x0dx0a│3.煤气、道路、上下水改路由x0dx0a首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表,做正式x0dx0a出市政会议纪要  供电方案,申请临时施工用电,委托施工。x0dx0a┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛x0dx0a进行个体设计(大公共建筑首规委审查)x0dx0a┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓x0dx0a领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明x0dx0a│││x0dx0a运用“营销策划展示设计系统到计委申请,列入到税务局取税单x0dx0a制作资料计划(建委会签)x0dx0a│││x0dx0a报价小组审查,领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领x0dx0a许可证审批表投资许可证登记卡,登记并取得许可证x0dx0a│x0dx0a建委、物价局下文批价x0dx0a│x0dx0a运用“营销策划展示设计系统”  ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛x0dx0a“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章,证明市政条件落实x0dx0a│x0dx0a四源费缴纳x0dx0a│x0dx0a到开发办市政处核实任务x0dx0a│x0dx0a开发办工程处同意招标x0dx0a│x0dx0a填招标申请书并到市招标办登记x0dx0a│x0dx0a招标办看现场x0dx0a│x0dx0a运用“投资项目概预算系统”编制标底x0dx0a│x0dx0a招标办审查标底x0dx0a│x0dx0a开标会x0dx0a│x0dx0a定合同,写评标报告,发中标通知书x0dx0a│x0dx0a招标办盖章同意x0dx0a┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓x0dx0a施工单位质量总站受理  市统计局  市审查局审核  市开发办秘书x0dx0a同意施工质量监督落实任务  资金来源,任处登记x0dx0a务来源及一切手续x0dx0a┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛x0dx0a建委工程处同意开工,办理开工许可证x0dx0a↓x0dx0a施工单位进场开始施工,小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工x0dx0a↓x0dx0a┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓x0dx0a1.小区内线1.通知区园1.按道路  1. 到自来1.到热力(自建锅  1.到煤气公司x0dx0a路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房)报装x0dx0a计办行施工科报装装1.环保2.到规划科定x0dx0a2.委托施工2.交绿化费2.市政办委托线2.委托线局同线路方案x0dx0a3.配电室土3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅3.设计x0dx0a建工程验路队验施工及3.施工及炉房4.看现场x0dx0a收收验收验收规划5.施工x0dx0a4.设备安装2.到市政位置6.业务科检验x0dx0a及验收监理所2.委托同意接气x0dx0a5.送电下水报设计7.凭通气单到x0dx0a装3.到劳动管网所办固x0dx0a3.规划设局报装定资产转移x0dx0a计4.环保局手续及通气x0dx0a4.竣工验审查消手续x0dx0a收音除尘8.凭接气单到x0dx0a设备液化气公司x0dx0a5.竣工验收  办各户通气手续x0dx0a9.通气x0dx0a┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛x0dx0a全部工程竣工x0dx0a↓x0dx0a四方验收、检验单签字盖章x0dx0a┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓x0dx0a凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收x0dx0a┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛x0dx0a出库分配及销售、办理产权证x0dx0a↓x0dx0a运用“房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段x0dx0ax0dx0a可参考下。x0dx0a检举 提问人的追问2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题检举 团队的补充2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 x0dx0a从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下: x0dx0a(一)土地环节 x0dx0a要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。 x0dx0a(二)建设环节 x0dx0a涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。 x0dx0a(三)房地产建成转让环节 x0dx0a涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。 x0dx0a(四)房地产使用环节 x0dx0a涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。 x0dx0a以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。 x0dx0a而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。 x0dx0ax0dx0a三、土地出让金方式存在弊端 x0dx0a商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。 x0dx0a首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。 x0dx0a其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。 x0dx0a因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。 x0dx0a房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。为充分发挥房地产税费的功能,促进市场公平竞争,保证整个房地产市场健康有序地运行,有必要借鉴先进的房地产税费管理经验对我国现行的房地产税费制度进行改革,完善房地产税收法规,规范房地产市场,科学选择税种,简化税制,统一税法。从而理顺分配关系,规范分配格局,以适应社会主义市场经济的要求。

房地产项目投资系统(房地产项目投资测算)插图1

房地产投资的系统风险和个别风险如何区分?

系统风险就是自己无法控制的,譬如宏观环境中的国家税收政策法规、各种限购令、经济状况;

个别风险就是投资者可以自身控制的,譬如投资地区风险、投资方式风险等。

注:一、系统风险包括:

(1).通货膨胀风险:又称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。

(2).周期风险:房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段,进而进入萧条阶段时,房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩,常使一些抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

(3).市场供求风险:投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

(4).利率风险:利率调升对房地产投资的影响:一是导致房地产实际价值的折损;二是会增加投资者的债务负担,三是会加大融资成本,从而抑制需求

(5).变现风险:急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险……

(6).政策风险:政府对房地产投资过程中的土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护等方面的政策给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法,是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。

(7).或然损失风险:火灾、风灾、洪水、地震、核辐射、盗窃或其他偶然发生的灾害事件引起的置业投资损失。预防办法是对物业投保,加强物业管理工作。

(8).政治风险:主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。房地产的不可移动性,使房地产投资者可能承担相当程度的政治风险。政治风险是房地产投资中危害最大的一种。

二、个别风险包括:

(1).收益现金流风险:房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

(2).资本价值风险:预期资本价值与现实资本价值的差异风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和未来经营费用水平。同时,资本价值也会随着收益率的变化而变化。

(3).未来经营费用风险:物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。

(4).持有期风险:与房地产投资持有时间相关的风险。持有期越长,遇到的影响收益的不确定性因素的可能性越大,风险越大。

(5).比较风险:又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险。

(6).时间风险:房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

如何投资房地产?

不动产在划分上有一些分歧,不同国家对动产和不动产的界定也是不同的。

现在,国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准,而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如,飞机、船只等,国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。

动产与不动产的划分,是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。

而动产和不动产有时是可以互变的。例如,果园中果树上的果实,挂在果树上时是不动产,但是如果采摘了下来,那就变成了动产。钢材水泥等是动产,但是用其做成了房屋,就变成了不动产。

现在的不动产:是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物,如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等(包含在固定资产中间)。与动产相对。

投资就是为了利润(回报),不动产的投资价值就在于它的不移动,但价值依然会升高。

所以投资过程中要考虑不动产的地理位置,气候以及周围的经济发展状况及前景

你好、希望能帮到你!

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房地产投资是怎么回事?

房地产项目投资系统(房地产项目投资测算)插图3

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