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重点项目管理系统方案(政府重点项目管理系统)插图

制作房地产项目管理系统的策划书怎么写?

房地产策划案分类 一:全程综合策划案 这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营 销策划公司合作。此种情况下, 营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。 在某种程度上可以说权利大,但责任也同样重大。 对策划公司的综合素质要求也高。 二:中期介入型营销策划案 此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿, 甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。 或邀请多家策划公司进行比稿, 最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。 三:单纯营销策划案 这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下, 开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全 程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合,提升价值, 进行营销策划活动。 四:二次营销策划案 此种策划案的功能范围最小,但难度也最大。 出现在楼盘第一次营销策划不成功, 楼盘基本上已属于死盘的情况下, 开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划,既第二次包装。 此种策划案最能体现策划公司的策划能力。 综合策划案分为四个阶段:既资源整合阶段、价值提升阶段、 推广发布阶段和预算费用的提出。 一:资源整合阶段 所谓资源整合,就是策划公司接手项目后,采取各种手段, 进行大量的调研,并对数据进行分析。 充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位, 对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。 资源整合阶段主要分为以下几个程序 [1]项目SWOT分析 项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。 在一个项目没有开始之前,策划公司应对项目的地理环境因素、 人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、 经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。 各种因素在同一个项目中可能表现为优势,也可能表现为劣势; 可能会成为机遇,也可能成为威胁。 但在策划公司分析并拿出解决方案后,劣势同样可以转化为优势, 威胁可转化为机遇。 如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率, 低绿化率的项目时, 有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率, 高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区,处于劣势。 但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢看 [2]消费者定位 有着不同能力的购房者有着不同的购房需求, 在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。 先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。 成功的项目开发基于准确的消费者定位。 [3]项目设计及环境、物业规划建议 在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下, 策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、 物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。 以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。 这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。 二:价值提升阶段 如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话, 那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。 价值提升阶段分为项目理念的定位、 文案的创作和广告的制作几个部分。 [1]理念的定位 开发商和建筑公司赋予项目的实体, 而策划公司则赋予项目活的灵魂。 理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。 策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。 只有创新,才会给项目的灵魂中注入个性; 只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光, 从而达到理想的销售效果。但应当注意的是, 理念的创新必须建立在与当地经济、 社会环境及人文环境相适应的基础之上。 这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。 项目的理念定位落伍固然不好,但如果过于超前亦会造成" 过犹不及"的效果。同时, 理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。 [2]项目文案的创作 在深刻理解和把握项目理念定位的基础上, 文案撰稿人应更多的站在消费者的立场,去体会消费者的消费心理。 只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。 同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基 础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例, 只会造成落入俗套,失去潜在消费者的恶果。 [3]广告的制作 广告按媒体可分为:电视广告、电台广告、报纸广告、 公交广告等等。 按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。 各种广告形式都有自己的优缺点。 广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力, 还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题, 立意创新,从而创作出与策划案协调统一, 而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。 三:推广发布阶段 推广发布阶段包括广告的发布、 公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。 [1]广告的发布 广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有 关于该项目的背景信息及销售信息。 不同的目标受众有着不同的生活习性, 对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《 少男少女》一类的杂志,而商人则经常性的阅读《经理人》 这样的刊物。针对不同的目标消费者,如何作到信息传达的有效性, 也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。 最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。 [2]公关活动的开展 公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对 本地社会产生大的影响力的活动。 比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、 举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。 由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显, 目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式 。 [3]促销活动的宣传与开展 严格来说, 广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销 活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂, 且自成体系,所以从促销概念中分离出来。 这里所说的促销指的是狭义的促销。 为了增加对目标消费者的吸引力, 策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类, 既价格促销和服务促销。 四:预算费用的提出 预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责, 也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。 如果策划公司对预算费用提出过高,一方面开发商不会答应, 另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害,失去客户。 如果预算费用提出的过低, 策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿, 自己的经济利益会受到损害。因此,不论哪一种情况发生, 都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出, 关系到策划公司的前途和未来。 略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案 在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序, 但客观上策划公司的职能小了许多。 由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿, 策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装, 进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下, 策划公司应在详实的市场调查和分析后, 集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。 二次营销策划案 在某种程度上,策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。 对待这种策划案,策划公司在接手前一定要慎重考虑。 因为经过第一次营销策划的执行后,如果销售效果不佳。 再次包装会在购房者心目中产生"有意炒做"的印象。 无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此, 一但策划公司接手这样的案例, 不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合, 还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。 制定如何才能避免让目标消费者产生"有意炒做"印象的方案。 二次营销策划案一旦成功, 会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果,增加业务量, 有利于策划公司的发展。而一旦失败, 也会失去很大一部分潜在的客户群。

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项目管理方案有哪些?

施工项目有哪些可行的质量管理方案抓项目质量管理必须选好项目经理,配好项目班子,项目经理是企业在项目上的全权代理人,是项目质量的第一责任人和质量形成过程的总指挥, 因此,选好项目经理、配好项目班子,是项目质量管理成败的关键,也是企业管理层次的职责。项目班子(包括项目经理)由技术和管理人员组成,是履行质量职能的骨干力量,又是执行质量计划实行全过程控制的实际工作者,选配项目班子要注重总体功能。在选配项目经理和项目班子时,应十分注重质量业绩,特别是计划创名牌工程的重点项目或开拓市场的第一个工程,选派项目经理要坚持“好钢用在刀刃上”的原则。

建筑施工项目质量控制改进方案

对设计单位的质量控制。工程项目的质量目标与水平,是通过设计使其具体化的,据此作为施工的依据。设计质量的优劣,直接影响工程项目的使用价值和功能,是工程质量的决定性环节。

在初步设计阶段,应审核工程施工项目有哪些可行的质量管理方案所采用的技术方案是否符合总体方案的要求,以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准;在技术设计阶段,应审核专业设计是否符合预定的质量标准和要求;在施工图设计阶段,是设计阶段质量控制的重点,应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足,尽量减少施工中的设计变更。

对施工单位的质量控制。首先,要建立健全质量保证体系,加强合同管理。审查施工单位的施工现场质量管理是否有相应的施工技术标准,健全的质量管理体系,施工质量检验制度和综合施工质量水平评定考核制度,并督促施工单位落实到位。仔细审查施工组织设计和施工方案,检查和审查工程材料、设备的质量,杜绝质量事故的隐患。

其次,要做到质量监控事先预防,施工操作事前指导。主要需要做好以下两个方面的控制,第一是人的控制。要配备好“三大员”。即施工员、材料员、质检员,他们必须责任心强,坚持原则、业务熟练、经验丰富、有较强的预见性,有三大员的严格把关,项目经理就可以把更多的精力放到偶然性质量因素方面。此外是人员的使用。工程施工与其他产业相比机械化程度低,大部分劳动靠人来操作,所以应发挥各自的特长,做到人尽其才。人的技术水平直接影响工程质量的水平,尤其对技术复杂、难度大的操作应由熟练工人去完成,必要时,还应对他们的技术水平予以考核,实行持证上岗。对于新型施工工艺,要引入“样板工程”。第二是材料的控制。材料是工程施工的物质条件,材料供应及时可防止偷工减料,材料质量是工程质量的基础,材料质量不符合要求,工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制,是提高工程质量的重要保障。要求施工单位在人员配备、组织管理、检测程序、方法、手段等各个环节上加强管理,明确对材料的质量要求和技术标准。对用于工程的主要材料,进场必须具备正式的出厂合格证和材质化验单,如不具备或对检验证明有疑问时,应查明原因。材料检验和进厂必须在监理工程师的见证监督下进行。

最后,要做到动态控制,事中认真检查。把好隐蔽工程的签字验收关,发现质量隐患及时向施工单位提出、整改。在进行隐蔽工程验收时,首先要求施工单位自检合格,再由公司专职质检员核定等级并签字,并填写好验收表单递交监理。然后由监理工程师组织施工单位项目专业质量(技术)负责人等进行验收。现场检查复核原材料保证资料是否齐全,合格证、试验报告是否齐全,各层标高、轴线也要层层检查,严格验收。要求施工单位质检员签字不能只流于形式,要真正去检查验收,再由监理工程师检查。监理工程师发现问题及时以书面通知施工单位,不能口头讲,待施工单位处理或返工完后,还要再进行复检,严格检查把关,保证质量。

抓项目质量管理应注意的事项

质量保证体系要覆盖工程施工的全过程。质量体系是为实现质量保证所需的组织结构、程序、过程和资源。公司质量管理体系程序文件要覆盖工程质量形成的全过程并有效运行。要注重提高各级一把手的质量意识,发挥总工程师和技术负责人的重要作用,建立以经理为第一责任、总工程师全面负责、各级质量、技术管理部门实施的监管体系,培养一施工项目有哪些可行的质量管理方案批内审和管理、监督专家队伍。经常通过监督检查、内审和管理评审等手段,对工程质量形成的全过程及其所有质量活动进行分析,有针对性地制定对策和改进措施,质量管理体系的有效运行。作为项目部层次的质量管理层,项目经理要在对公司质量方针目标提供保证的同时还要依据合同对业主提供保证。必须建立以项目经理为核心、技术负责人为主、专职质量检查员、技术员、班组长及其兼职质量检查员组成的质量管理体系、控制网络,对施工现场的质量职能进行合理分配,健全和落实各项管理制度,形成分工明确、责任清楚的执行机制。在施工质量形成的全过程,坚持高标准严要求,坚持“自检、专检制”和隐蔽验收制度,每个分部、分项工程都严格按照国家工程质量检验评定标准进行质量评定。使施工现场事事、处处、时时、人人都严格按照质量管理制度和规范、规程办事,确保质量体系覆盖从工程开工到竣工验收的全过程,保证项目质量目标的实现。

必须实行目标管理和质量预控。质量目标一是要满足与业主签订的合同要求,二是要满足公司质量计划的要求。比如有的工程与业主签订的合同质量等级为优良,而公司为满足市场需要确定其为创局、市级优质工程,那么该工程的最终质量目标就应定在局、市级优质工程,按照这个质量目标进行全面质量管理设计。首先按照“分项保分部、分部保单位工程”的原则,把质量总目标进行层层分解,定出每一个分部、分项工程的质量目标。然后针对每个分项工程的技术要求和施工的难易程度,结合施工人员的技术水平和施工经验,确定质量管理和监控重点。在每个分项工程施工前,写出详细的书面交底和质量保证措施,召集施工主要负责人及技术、质量管理人员和参加施工的所有人员进行交底,做到人人目标明确、职责清楚。对于新技术、新材料、新工艺和施工经验不足的分项工程,还应事先对人员进行培训。在施工管理中还要坚持“典型施工引路”,即在各分项工程全面施工前,首先组织技术熟练的操作工人进行典型施工,典型施工后及时总结,确认能达到质量目标和规范设计要求时,组织施工班组全体人员进行现场观摩,使各施工班组有直观的质量标准,进一步向班组做较深层次的技术交底,从而达到质量预控,少走弯路,一次成优。

安排好交叉作业,注重细部处理和成品保护。在施工中,往往是多工种、全方位交叉作业,管理难度大。而细部施工阶段的施工质量,对实现项目总质量目标是至关重要的。所谓细部处理是指预埋铁件、预留孔、护轮坎、面层等部位的质量处理,这些部位都是影响观感质量的重要部位,体现施工管理水平和操作技术的关键部位,这些细部做好就能够对整个工程质量起到画龙点睛的效果。在这一阶段,除各分项工程要精心组织、精心施工外,管理的重点应放在合理安排交叉作业,抓好细部处理和成品保护上。合理安排交叉作业,一是要合理安排工序,解决好各分项工程施工的先后顺序,不影响施工质量;二是要合理安排时间和空间,保证各分项工程必要的技术问歇;三是要合理安排人力以保证工期。投资体制改革以后,政府对于投资项目的管理分为审批、核准和备案三种方式。

第一,对于政府投资项目,继续实行审批制。其中采用直接投资和资本金注入方式的,审批程序上与传统的投资项目审批制度基本一致,继续审批项目建议书、可行性研究报告等。采用投资补助、转贷和贷款贴息方式的,不再审批项目建议书和可行性研究报告,只审批资金申请报告。

第二,对于企业不使用政府性资金投资建设的项目,一律不再实行审批制,区别不同情况实行核准制和备案制。其中,政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准,其他项目无论规模大小,均改为备案制。《政府核准的投资项目目录》对于实行核准制的范围进行了明确界定。

第三,对于以投资补助、转贷或贷款贴息方式使用政府投资资金的企业投资项目,应在项目核准或备案后向政府有关部门提交资金申请报告;政府有关部门只对是否给予资金支持进行批复,不再对是否允许项目投资建设提出意见。以资本金注入方式使用政府投资资金的,实际上是政府、企业共同出资建设,项目单位应向政府有关部门报送项目建议书、可行性研究报告等。(1)项目背景。例如,项目名称、客户名称、项目的商业目的等。 (2)项目经理、项目经理的主管领导、客户方联系人、客户方的主管领导,项目领导小组(即项目管理团队)和项目实行小组人员。 (3)项目的整体技术解决方案。 (6)项目管理团队进行剪裁的结果,包括:项目管理团队所选择的项目管理进程;每一个所选进程的履行水平;对这些进程所需的工具与技术的描写; (9)干系人的沟通需求和适用的沟通技术。 (10)为处理未决事宜和制定决策所需展开的关键管理评审,以便审查相干内容、严重程度和紧急程度。 项目管理计划可以是概要的或详细的,并且还可以包括1个或多个分计划。根据pmbok指南的规定,项目管理计划包括1系列的管理计划,再加上项目基准,即:属于项目范围管理知识领域的:需求管理计划、范围管理计划、范围基准。属于项目时间管理知识领域的:进度管理计划、进度基准。属于项目本钱管理知识领域的:本钱管理计划、本钱绩效基准。属于项目质量管理知识领域的:质量管理计划、进程改进计划。属于项目人力资源管理知识领域的:人力资源计划。属于项目沟通管理知识领域的:沟通管理计划。属于项目风险管理知识领域的:风险管理计划。属于项目采购管理知识领域的:采购管理计划。 也就是说,项目管理计划作为项目的1个整体计划,包括了项目管理8大知识领域(即整合管理除外的所有知识领域)的所有计划作为它的子计划。另外,1份完全的项目管理计划应当还要包括计划编制所根据的基本资料(或基本资料目录)。这些基本资料是计划编制工作的基础,称为支持细节,例如,假定条件、计划编制所用的基本方法等。 在项目管理领域,基准是1个10分重要的辞汇,考生必须掌握。基准是1份经过批准的项目管理计划加上(或减去)经批准的变更,以便作为比较的基础,据此考核项目履行情况的好坏,肯定实际绩效是不是在可接受的偏差范围内。如果要对基准进行变更,只有变更控制委员会才有权利批准,项目经理无权批准。常见的基准包括范围基准(包括范围说明书、工作分解结构和工作分解结构词典)、进度基准、本钱绩效基准和技术基准(即质量基准),和综合性的绩效丈量基准。范围基准、进度基准和本钱绩效基准整合起来,构成绩效丈量基准,但绩效丈量基准有时也能够包括技术基准。

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